A Lei do Inquilinato estabelece responsabilidades para as duas partes. Em linhas gerais, problemas anteriores à locação e reparos necessários à conservação e funcionamento do imóvel podem ser responsabilidade do proprietário. Já danos provocados pelo inquilino, familiares, visitantes ou pessoas sob sua responsabilidade devem ser reparados pelo próprio locatário. Planalto

Por isso, não existe uma regra simples de que "toda manutenção é do proprietário" ou "todo reparo é do inquilino".

Quais reparos são responsabilidade do proprietário?

A Lei do Inquilinato determina que o locador deve entregar o imóvel em condições de uso, manter sua forma e destino durante a locação e responder por vícios ou defeitos anteriores ao contrato. Planalto

Dependendo da origem do problema, podem entrar nessa situação:

defeitos estruturais;

problemas anteriores à entrada do inquilino;

falhas decorrentes do próprio imóvel e não do mau uso;

determinadas infiltrações;

problemas em instalações que não tenham sido provocados pelo morador;

reparos urgentes cuja responsabilidade seja do proprietário.

É importante analisar cada caso individualmente.

Uma infiltração, por exemplo, pode ter origem na estrutura, em uma tubulação, na fachada do condomínio ou até em uma intervenção realizada pelo próprio morador. A causa do problema é fundamental para definir a responsabilidade.

E o que é responsabilidade do inquilino?

O locatário deve utilizar o imóvel com cuidado e devolvê-lo no estado em que recebeu, considerando o desgaste normal decorrente do uso.

Também é obrigação do inquilino reparar danos provocados por ele, seus familiares, dependentes, visitantes ou prestadores sob sua responsabilidade. Planalto

Alguns exemplos podem incluir:

porta danificada por mau uso;

vidro quebrado pelo morador;

armário danificado durante a locação;

parede furada ou danificada além do uso normal;

equipamento quebrado por utilização inadequada;

danos causados por instalação realizada pelo próprio inquilino.

O locatário também deve informar imediatamente ao proprietário ou à imobiliária quando surgir um dano cuja reparação seja responsabilidade do locador. Planalto

Isso é importante porque um pequeno vazamento não comunicado, por exemplo, pode se transformar em um problema muito maior.

Torneira, chuveiro e outros pequenos reparos: quem paga?

Depende da causa.

Uma torneira que apresenta defeito devido ao desgaste de uma instalação antiga pode ter uma análise diferente de uma peça quebrada por mau uso.

O mesmo raciocínio vale para:

chuveiros;

registros;

tomadas;

portas;

fechaduras;

armários;

equipamentos existentes no imóvel.

Por isso, simplesmente analisar o tipo de item que quebrou não é suficiente.

É preciso verificar:

Como ocorreu o problema? Já existia anteriormente? Houve desgaste natural? Houve mau uso? O que consta na vistoria de entrada?

Essas informações ajudam a definir corretamente a responsabilidade.

Quem paga uma infiltração no imóvel alugado?

Também depende da origem.

Se a infiltração estiver relacionada a um problema estrutural, vício anterior ou reparo cuja responsabilidade seja do proprietário, o custo poderá ficar com o locador.

Em apartamentos, a origem também pode estar em área comum do condomínio ou em outra unidade, o que exige investigação antes de definir quem deve pagar.

Já quando o dano é provocado por alguma alteração ou uso inadequado realizado pelo inquilino, a responsabilidade pode ser dele.

Por isso, quando aparecer uma infiltração, o ideal é comunicar imediatamente a imobiliária ou o proprietário e identificar tecnicamente a origem antes de iniciar o reparo.

E a pintura na entrega do imóvel?

A Lei do Inquilinato determina que o locatário devolva o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Planalto

Por isso, a pintura deve ser analisada considerando principalmente:

o laudo de vistoria de entrada;

o estado em que o imóvel foi entregue;

danos ocorridos durante a locação;

desgaste natural decorrente do tempo e uso.

A vistoria é essencial para diferenciar uma deterioração normal de um dano que precisa ser reparado.

Condomínio: proprietário ou inquilino?

Aqui a Lei do Inquilinato faz uma distinção importante.

O inquilino é responsável pelas despesas ordinárias de condomínio, relacionadas ao funcionamento e manutenção rotineira, como limpeza, funcionários e conservação de equipamentos comuns. Planalto

Já o proprietário é responsável pelas despesas extraordinárias, como determinadas obras estruturais, pintura de fachadas, instalação de alguns equipamentos e constituição do fundo de reserva. Planalto

Por isso, ao receber o boleto condominial, pode ser necessário analisar a natureza de cada cobrança.

E quando o reparo é urgente?

Se o imóvel precisar de reparos urgentes cuja responsabilidade seja do proprietário, o inquilino deve permitir sua realização.

A Lei do Inquilinato estabelece ainda que, se esses reparos durarem mais de 10 dias, pode haver direito a abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente. Se ultrapassarem 30 dias, a lei prevê a possibilidade de encerramento da locação pelo locatário. Planalto

Cada situação deve ser analisada considerando o problema, o contrato e as condições efetivas do imóvel.

Por que a vistoria de entrada é tão importante?

A vistoria de entrada registra as condições do imóvel no início da locação e ajuda a evitar discussões no encerramento do contrato.

Um bom laudo deve registrar pontos como:

paredes e pintura;

pisos;

portas e janelas;

armários;

instalações;

louças e metais;

equipamentos;

áreas externas.

Quando aparece um problema posteriormente, esse registro ajuda a identificar se ele já existia ou ocorreu durante a locação.

Na Boulevard Imobiliária, a vistoria faz parte dos cuidados adotados na administração dos imóveis para oferecer mais segurança ao proprietário e ao locatário.

O proprietário deve autorizar o reparo antes?

Sempre que possível, sim.

Quando o problema não representar uma emergência, o inquilino deve primeiro comunicar o proprietário ou a imobiliária e aguardar a orientação sobre a execução.

Isso permite:

verificar a responsabilidade;

solicitar orçamento;

escolher o profissional;

documentar o problema;

evitar alterações não autorizadas.

A própria Lei do Inquilinato determina que o locatário não modifique a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do proprietário. Planalto

Perguntas Frequentes

Todo reparo é responsabilidade do proprietário?

Não. A responsabilidade depende da origem. Problemas anteriores à locação e determinados defeitos do imóvel podem caber ao proprietário, enquanto danos provocados pelo inquilino devem ser reparados pelo locatário.

Se algo quebrar pelo uso normal, quem paga?

É necessário analisar o tipo de item, sua vida útil, o motivo da falha, o contrato e a vistoria. Desgaste natural não deve ser automaticamente tratado como dano causado pelo inquilino.

O inquilino precisa avisar quando surgir um problema?

Sim. A Lei do Inquilinato determina que o locatário comunique imediatamente ao proprietário os danos ou defeitos cuja reparação seja responsabilidade do locador. Planalto

Quem paga as despesas do condomínio?

Em regra, despesas ordinárias ficam com o locatário e despesas extraordinárias com o proprietário, conforme a classificação prevista na Lei do Inquilinato. Planalto

Tem um Imóvel para Alugar em Ribeirão Preto?

Administrar uma locação envolve muito mais do que receber o aluguel. Durante o contrato podem surgir dúvidas sobre manutenção, vistoria, condomínio, reparos e responsabilidades do proprietário e do inquilino.

A Boulevard Imobiliária realiza avaliação gratuita de imóveis residenciais e comerciais na Zona Sul de Ribeirão Preto, para proprietários que desejam colocar seu imóvel para locação.

Na Zona Sul, atendemos regiões como Jardim Botânico, Jardim Nova Aliança, Jardim Canadá, Bosque das Juritis, Jardim Irajá, Jardim São Luiz, Jardim Olhos d`Água, Jardim Nova Aliança Sul, Condomínio Itamaraty, Vila do Golf e Bonfim Paulista, entre outras.

A Boulevard Imobiliária está entre as melhores e mais bem avaliadas imobiliárias de Ribeirão Preto e é especialista no mercado imobiliário da Zona Sul da cidade.

Tem um imóvel para alugar? Clique no botão do WhatsApp e solicite gratuitamente uma avaliação do seu imóvel.

--- Artigo atualizado em 09 de outubro de 2026. ---

Clique e acesse:

» Cadastre seu imóvel
» Comprar
» Alugar
» WhatsApp: (16) 98153-1209
» Telefone: (16) 3516-7767
» Endereço: Avenida Presidente Vargas, 716, Jardim Sumaré, Ribeirão Preto, SP

Acesse agora: Instagram | Facebook | TikTok | YouTube

Leia Também:

Imóvel Herdado em Ribeirão Preto: Vale a Pena Vender, Alugar ou Manter?

Vender ou Alugar Meu Imóvel em Ribeirão Preto: O Que Vale Mais a Pena?

Vale a Pena Vender ou Alugar um Imóvel em Época de Eleição em Ribeirão Preto?

Reforma Antes de Vender ou Alugar: O Que Vale a Pena Fazer no Imóvel em Ribeirão Preto?

Imóvel Parado Dá Prejuízo? Veja o Custo de Esperar um Preço Maior para Vender ou Alugar em Ribeirão Preto

Quanto Tempo Demora Para Alugar um Imóvel em Ribeirão Preto? Veja o Que Pode Acelerar ou Atrasar a Locação

Quanto Vale Meu Imóvel em Ribeirão Preto? Veja Como Descobrir o Preço Certo para Venda ou Locação

Escorpiões em Ribeirão Preto: Agosto e Setembro Exigem Atenção Redobrada nos Imóveis

Quer vender, comprar ou alugar? Conte com a Imobiliária Boulevard!

Fontes consultadas

Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato: deveres do locador e do locatário e regras sobre reparos durante a locação. Planalto

Procon Ribeirão Preto: legislação aplicável às locações de imóveis, com referência à Lei Federal nº 8.245/1991.